Unas declaraciones del ministro de Fomento, Francisco Álvarez Cascos, a mediados de octubre levantaron la polémica. Casi dos meses después, el Ejecutivo trata de hacer efectivo el artículo 47 de la Constitución, donde se formula el derecho a una vivienda digna y adecuada, así como el establecimiento de medidas para regular la especulación.
El presidente del Gobierno, José María Aznar, declaraba el 20 del pasado mes de noviembre: “O se hace un buen acuerdo de liberalización del suelo o las posibilidades de acción del Gobierno son muy limitadas.”. Estas palabras recalcan la preocupación que ha adquirido para el Ejecutivo el tema de la vivienda.
De hecho, el Gobierno prepara una Ley sobre el suelo para poder controlar el aumento de los precios en la vivienda. Sin ir más lejos, el pasado 6 de diciembre, El País recogía la noticia de que el Gobierno regional de Madrid aprobó ayer [por el día 5] el anteproyecto de la Ley de Régimen Sancionador en materia de viviendas protegidas, que establece que el suelo dedicado a estos pisos nunca podrá ser objeto de especulación.
La información continuaba explicando el objetivo de esta medida, que no es otro que evitar la situación actual: las compraventas sucesivas del suelo acaban disparando su coste, lo que hace imposible contener después el precio final de los pisos. En los últimos años, según datos del Banco de España, el valor de los solares urbanos ha aumentado en un 157,6% desde que en 1998 el Gobierno aprobó una ley sobre el suelo que casi lo liberalizaba por completo.
La eterna pregunta: ¿compra o alquiler?
El precio de la vivienda ha subido tanto para la compra como para el alquiler. Las personas que acceden por primera vez a una vivienda son los jóvenes de entre 25 y 30 años, quienes tienen que plantearse si adquieren una vivienda en propiedad o en régimen de alquiler. En el caso de que se decanten por una vivienda en propiedad, tienen que tener en cuenta que actualmente un piso es un 15% más caro que hace doce meses; y que un chalé es asimismo el 2% más caro, según el último informe del Foro Sociedad de Estudios Inmobiliarios.
Además, el factor precio también afecta si se opta por un piso nuevo o de segunda mano. La diferencia entre ambas opciones es, en la actualidad, inferior al 20%, mientras que hace un año se situaba en torno al 30%. Si, por el contrario, se deciden por una vivienda en alquiler, se pueden encontrar con que el precio del alquiler sube un 7% más que la inflación. Según el Instituto Nacional de Estadística, los precios han subido en España desde 1998 un 84,4%, mientras que los alquileres de vivienda lo han hecho en un 147,4%.
El encarecimiento de los alquileres, al igual que el del precio de la vivienda en propiedad, ha sido constante tanto en la etapa socialista como en la del PP. Lo avala un informe elaborado el pasado mes de abril por The Economist, donde se expone que los precios de la vivienda en España experimentaron un aumento nominal del 726% entre los años 1980 y 2001, lo que en términos reales supone un incremento del 124%. Añade el informe que este incremento está muy por encima de la media de aumento de otros países ricos.
Políticas de regulación
En 1996 se aprobó la Ley del Suelo. Malogrado este proyecto, cuatro años después el Gobierno lanzó el Plan 2000 con el objetivo, según el ministro de Fomento, Francisco Álvarez Cascos, de abaratar la vivienda, facilitar y liberar suelo y luchar contra la especulación. Sin embargo, además del incremento en los precios, el número de viviendas de protección oficial (VPO) ha disminuido. En 1994 se acercaba al 40% del total de viviendas construidas, mientras que en el segundo trimestre de 2002 no superaba el 7%.
Otro parámetro destacable es la subida de las hipotecas, un 20% desde septiembre de 2001. Las familias españolas han alcanzado un nivel de endeudamiento del 77% de su renta bruta disponible. Asimismo, la media nacional para pagar una casa es de 5,6 años de salario íntegro (4,2 en 1999; 3,9 en 1998). Para fomentar tanto la compra como el alquiler se han puesto en marcha una nueva serie de medidas. Por una parte, mediante una nueva regulación que imponga un recargo tributario a aquellos ciudadanos que tengan viviendas vacías y no utilizadas. Por otro lado, y con el objetivo de bajar el precio de los alquileres, se están impulsando políticas de incentivo a los alquileres. En este caso se podrá desgravar hasta un 10% en la declaración de la renta para aquellos menores de 35 años que alquilen una vivienda. Para los propietarios también existirá una desgravación del IRPF a partir de 2003.
Las inversiones del Ministerio de Fomento en materia de vivienda son sustanciosas. El gasto público en vivienda se había reducido desde el 1% del PIB en 1993 hasta el 0,5% actual. Para el año 2003 se han previsto promover desde este Ministerio 136.605 nuevas VPO. Actuación que está dentro del Plan de Vivienda 2002-2005, en el que, según Cascos, se hace partícipes a los jóvenes en un 81% de sus acometidas, siendo lo más destacado las 210.000 viviendas de nueva construcción proyectadas, así como las ayudas a familias jóvenes con pocos recursos. Desde las autonomías también se hace un esfuerzo en promover las VPO. Sirva como ejemplo el de la Comunidad de Madrid, donde se construirán próximamente cerca de 7.500. Si bien para su adquisición se aportan subvenciones, el problema radica en que estas subvenciones se consideran como ganancia patrimonial, por lo que deberán declararse en el IRPF.
Fraude inmobiliario
Al incremento en el precio de la vivienda se le suma una actividad tangencial que no ha hecho más que agravar el problema. Se trata de los casos de fraude inmobiliario, entre los que destacan el Caso PSV (un proyecto –ideado por el sindicato UGT– de cooperativa de viviendas, que quebró en 1993, originando el mayor escándalo inmobiliario de la historia de España, con el perjuicio de veinte mil familias), o el Caso CPV; este último más de actualidad.
La promotora Comercializadora Peninsular de Viviendas (CPV) captó a más de 1.200 personas desde 1998, lo que supone unos 21,6 millones de euros (3.500 millones de pesetas), con la promesa de construir viviendas, a pesar de no tener suelo. En el año 2000 comenzó una investigación por presunta falsedad documental y apropiación indebida, en la que estaban implicados sus tres administradores, Francisco Javier y Miguel Ángel García Sánchez y Miguel Ángel Morillo del Pozo –ahora encarcelados–, y el verdadero dueño de la promotora, Francisco García Moreno, también en prisión. A los afectados aún no se les ha devuelto el dinero. Tampoco han visto construido su piso, que era el objetivo último por el que habían estado pagando durante meses.
Las declaraciones de la discordia
El 15 de octubre pasado, en el contexto anteriormente expuesto de precios cada vez más caros y fraudes millonarios en el ámbito inmobiliario, el titular de Fomento hace unas declaraciones –juzgadas de inapropiadas por la oposición y los sindicatos– en las que atribuye la subida del precio de la vivienda a la mejora de la situación económica de los españoles. Manifestaciones ratificadas por el ministro de Trabajo, Eduardo Zaplana.
A estas declaraciones se unieron las del vicepresidente segundo del Gobierno y ministro de Economía, Rodrigo Rato, quien dijo que los españoles prefieren invertir en bienes inmuebles antes que en bolsa, no tienen cultura inversionista en bolsa como el resto de europeos. Esta serie de declaraciones provocan una oleada de indignación general, que se refleja en las miles de cartas que se reciben en las redacciones de los periódicos. Los afectados por la especulación han sido categóricos en sus opiniones:
…sus declaraciones [en referencia a Álvarez Cascos] debía haberlas dejado para el 28 de diciembre…; …la clase media tiende a desaparecer, y eso es malo, fijémonos en Argentina…; …los españoles dedicamos más de la mitad de nuestra renta a pagar una vivienda de raquíticas dimensiones; …las facilidades para tener hijos serán ínfimas, bajo el peso de la respectiva hipoteca….Una de las declaraciones más intensa fue la de un joven que se lamentaba en los siguientes términos: "Me voy a independizar con casi 30 años porque mis abuelos se han muerto y me han dejado su piso (…) Hubiera preferido que llegasen a conocer a sus bisnietos". Con la opinión pública en pie de guerra, el presidente Aznar insistió en que la subida del precio de la vivienda experimentada en los últimos años se debe a que los españoles tienen más posibilidades y oportunidades para comprarlas, ya que las hipotecas son más baratas.
Críticas, medidas y búsqueda de consenso
Por su parte, la oposición responsabiliza al Gobierno del encarecimiento de la vivienda por el fracaso estrepitoso de su política de liberalización del suelo. Dirigentes del PSOE criticaron la desfachatez y frivolidad de Álvarez Cascos, mientras que Izquierda Unida tachó de insultantes sus opiniones y recordó que un tercio de las viviendas se destinan a la especulación, lo que supone el 40% del encarecimiento.
Gaspar Llamazares, coordinador general de esta coalición, acusó al ministro de Fomento de burlarse de los ciudadanos. La OCU también rechazó los argumentos de Cascos, carentes de tacto, al igual que CC OO.
Ante esta avalancha de declaraciones, Cascos explicó que los precios de la vivienda habían subido debido al incremento de los materiales y por el alza del precio del suelo. Rato añadió que la escasa creación de suelo urbano por parte de autonomías y ayuntamientos es parte sustancial del problema de la vivienda. Para el vicepresidente segundo, otro motivo es la situación actual de los tipos de interés, con los niveles muy bajos, que incentiva que muchas familias aumenten sus inversiones en vivienda.
Los socialistas plantearon una serie de medidas recogidas en su Propuestas del PSOE sobre Política de Vivienda: medidas urgentes para impedir la especulación del suelo y el progresivo aumento del precio de la vivienda. IU, a través de su coordinador general, anunció un pacto político y social junto con el PSOE, con vistas a las próximas elecciones municipales y autonómicas. Según El Mundo (sábado 14 de diciembre de 2002), PSOE, UGT e IU presentaron ayer [por el viernes 13] una serie de medidas alternativas para solucionar los problemas de la vivienda en la capital.
Estas medidas consistirán en un aumento de la oferta de al menos 45.000 nuevas VPO; potenciación del alquiler (con miras especiales en la juventud); viviendas tuteladas para mayores y discapacitados; y reducción de impuestos para abaratar los precios. En cuanto a las medidas por parte del Gobierno, se propone un macropacto para llegar a hacer un buen acuerdo de liberalización del suelo ya que es muy importante, porque es una responsabilidad compartida entre los partidos políticos y las administraciones. En definitiva, y según informaba Metro el pasado 6 de noviembre, puede darse el caso de que el precio de la vivienda en España continuará creciendo en los próximos meses, mientras que los ritmos de ventas empezarán a registrar importantes caídas en 2003.
[Nota 1: La burbuja estalló finalmente en 2008. La vivienda en 2009 sigue siendo una preocupación, pero no tan acuciantes como la alta tasa de paro, la destrucción económica y la ¿adecuación? de las medidas con las que el Gobierno pretende atajar la crisis. A finales de 2009, el problema de la vivienda se centra en la posibilidad de que sea embargada. La pérdida de poder adquisitivo, debida principalmente al desempleo, ha llevado a muchas familias y empresas a la quiebra. El número de pisos sin ocupar, sin vender o en manos de bancos u otras entidades prestamistas ha aumentado de manera vertiginosa. En estos momentos es casi imposible vender, cuando antes lo era comprar. O, al menos, vender para intentar obtener réditos. Muchos propietarios han de conformarse con malvender sus propiedades para hacer frente a sus deudas o al pago de las letras de la hipoteca. Sin embargo, hay algo que no varía: la especulación. Para conocer la situación actual del mercado inmobiliario, puede consultarse la siguiente información: ¿Llegó la hora de comprarse casa? en Periodista Digital]
[Nota 2: Reportaje escrito en diciembre de 2002 junto a Mandy Darias.]
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